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NOTÍCIAS A Avaliação e Valorização de Imóveis
Quando falamos sobre o aumento dos níveis de incumprimento de crédito verificado nos últimos anos, não podemos deixar de destacar a componente do crédito à habitação, que representa uma fatia significativa do crédito concedido em Portugal, com as respetivas implicações diretas e indiretas na evolução do mercado imobiliário português.

O mercado imobiliário português tem apresentado uma tendência decrescente associada à situação económica do País, com os preços dos imóveis a descer consecutivamente nos últimos cinco a seis anos, não obstante a inversão na descida dos preços verificada em alguns meses de 2013. Aliada a este facto, verifica-se uma ausência de indicadores transversais ao mercado imobiliário que transmitam confiança e credibilidade às avaliações efetuadas pelos vários intervenientes do mercado.

Neste contexto, a temática da avaliação de imóveis, quer na concertação de metodologias de avaliação quer na competência dos peritos avaliadores, assume particular relevância. A interligação existente entre esta matéria e a estabilidade do sistema financeiro é indissociável, na medida em que os ajustamentos negativos na valorização dos imóveis afetam diretamente a deterioração da qualidade dos ativos detidos pelos bancos – principal fonte de financiamento do sector imobiliário e com consequências imediatas no aumento de provisões e em maiores exigências de capital. Outra natural consequência será a atuação mais célere sobre créditos à habitação em mora e aumento direto da exposição dos bancos a ativos imobiliários. Esse stock de ativos irá progressivamente entrar no mercado exercendo pressão nos preços. Por seu lado, a maior restrição na concessão de crédito pela banca contribui para travar a procura e logicamente também ela diminuir a evolução dos preços no mercado imobiliário.

É, assim, essencial garantir a transparência e independência e eliminar a discricionariedade nos processos de avaliação de imóveis. Este tema foi inclusivamente abordado recentemente pela CMVM – uma das entidades de supervisão do sistema financeiro português, no sentido de estabelecer as condições que os peritos avaliadores devem cumprir para a realização das avaliações de imóveis e a definição de um regime único, a aplicar de forma transversal a qualquer dos três setores do sistema financeiro português: bancário, financeiro (exceto bancário) e segurador.

Sugerem-se assim algumas medidas que visam garantir a supervisão desta atividade, tais como o registo dos peritos avaliadores de imóveis na CMVM, regras para a rotação dos peritos de avaliação selecionados pelas instituições financeiras (estando já a diversificação assegurada no atual regime, definem-se critérios que visam evitar que um perito possa avaliar de forma consecutiva os mesmos imóveis ao longo de um período de tempo considerável), a redução da periodicidade mínima de avaliação por avaliador, bem como a definição de um modelo de relatório com estrutura uniformizada, onde se evidenciem as conclusões do perito avaliador.

Estabelecem-se ainda alterações às normas de valorização dos imóveis, que pretendem conferir uma maior prudência às avaliações, bem como anular a discricionariedade existente nalgumas entidades gestoras em que a avaliação será agora exclusivamente baseada no trabalho dos peritos avaliadores.

Não obstante denotar-se uma preocupação crescente sobre esta atividade, pretendendo--se obter um maior controlo e supervisão sobre a mesma, parece-me que ainda há um longo caminho a percorrer, nomeadamente no que respeita à definição de índices de avaliação fiáveis e reconhecidos internacionalmente que permitam aferir com exatidão a evolução dos preços no mercado imobiliário, bem como a obrigatoriedade de adoção das normas internacionais de avaliação existentes.

Entendo também que será do interesse das instituições financeiras manter um acompanhamento desta atividade e das alterações previstas, com vista a assegurarem uma correta e prudente avaliação dos seus colaterais e ativos imobiliários e de promoverem as iniciativas necessárias à redução das suas carteiras no menor espaço de tempo possível.

O mercado imobiliário como um todo também beneficia de toda uma maior transparência e uniformidade nas práticas de avaliação, uma vez que os bancos, como detentores de grandes portfólios de ativos imobiliários mas também no seu papel de financiador, poderão transmitir a todos os “players” uma maior confiança na estabilidade do setor e suas melhores práticas. 

João Boullosa
Managing Partner
DUO Capital

VIDA ECONÓMICA
07/02/2014
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